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建立“乐山市农村土地承包经营权流转交易中心”推动我市土地流转市场体系建设
来源: 第一作者: 阅读量:  时间:2023-01-04
 

土地流转反映了生产要素的合理流动和优化配置,是改革开放以来的又一次土地革命。近年来,我市各级党委政府围绕土地流转做出了很多有益的尝试和探索,广大农户通过转包、转让、合作、租赁、互换和入股等方式发展规模经营,促使农村土地向产业化聚集,为农民转变传统耕作方式,实现增收致富开辟了新的路子。但是,农村土地流转是一项政策性和实践性都要求都非常高的工作,我市土地流转尽管取得了一定成绩,但还属于起步阶段,我们认为土地流转取得真正突破和发展的途径在于土地流转市场体系的建立。

一、我市土地流转存在的问题

近日我委分别走访了市中区苏稽镇红专村、五通桥区冠英镇许村、井研县门坎乡大水湾村和市中区棉竹镇黄天坡村,各地因地制宜,发展区域特色农业,在土地流转中呈现出流转观念自发化、流转方式多样化、流转主体多元化、流转项目规模化等良好态势,有效的促使了分散土地向开发业主集中,农业产业的零星布局向区域集群化的转变,实现了劳动力的就地转移。广大参与土地流转的农民得到了真正实惠,除正常的土地流转收入以外,还可以从投资者的经营项目中获得劳动收入和分红,从很大程度上实现了农民“不离土,不离乡,照样奔小康”的目标。在调研中发现尽管成绩有目共睹,但存在的问题也较为突出:

一是区域性差距明星。地理位置和自然条件优越的地方,如平坝、交通要道等村组,土地流转市场活跃,不仅起步早,而且呈规模化流转,流转比例约为30%,个别村组甚至达到70%。交通不便,环境恶劣的山区、丘区等地,流转比例只占10%左右,条件最差的地方,大多为农户间的互换,土地流转呈零星状。

二是土地流转信息不畅。这是当前土地流转中的一个突出问题。目前,我市从市级到区县、从区县到乡镇,从乡镇到村组,没有对辖区内适合土地流转、农户愿意流转的情况进行详细调查和统计,对在什么地方,有多少土地,什么样的土地,适合什么项目这些基础数据不清楚,对谁要流转,谁来流转没有建立起土地流转信息平台。当前各村组长或乡镇长以私人关系或口口相传的方式发布流转信息,引进投资项目的方法居多,这种方式难以实现土地流转的市场化,存在主观性和效率低下的弱点,使得土地流转需求得不到最大程度的满足。

三是流转程序亟待规范。1、协议签订过程不规范。大多数村组在引进项目后,召开村组成员意见会,对同意流转的农户,其土地统一交村委会集中流转,从合同签订、补偿标准、款项支付、纠纷协调,经营者与农户不发生直接关系,只与村委会单向沟通,这变相的剥夺了农户在流转当中的主体地位,使农户在合同的签订上无发言权。同时,事前没有对投资项目的评估,其项目是否适合当地,产值多高,能解决多少就业,没有科学的评估,对后续开发和管理带来风险。2、土地流转合同不规范。大多数流转合同是村委会同经营者直接协商的结果,条款简单、主体不明、内容不详、权责不分,无担保机制,缺少《农村土地承包经营权流转管理办法》规定的一般条款,为将来合同纠纷种下隐患,不利于农户权益的保障。合同签订后没有到当地政府进行备案,也没有将合同送交当地政府登记,这为今后各种土地和利益纠纷埋下隐患。

四是风险保障机制需要建立。农业项目投资大、经营年限长,与自然条件和市场波动存在很大的关系,农户和经营者都希望有保障机制,以抵御可能发生的经营危机。然而,各地对土地流转存在的风险意识还不够,农业保险金、复耕保证金、风险基金等还没有完全设立,在可能降临的市场风险面前,农户和经营者的利益都将面临严峻考验。

五是土地流转缺乏科学统筹。我市幅员面积1.2万平方公里,总人口350万,十一个区市县的地理环境,地域条件,发展基础千差万别。目前在流转中还没有完全建立“区别发展、合理布局、重点优先”的科学统筹思想,各地土地流转大多各行其事,经营项目多有重叠和交叉。我们认为土地流转后的经营项目应该“有所同有所不同”,应把农村土地可分为都市型、郊区型、平原型、丘陵山区型和少数民族地区型,流转的农业经营项目一定要科学统筹合理布局,避免重复投资可能带来的市场风险。

综上所述,目前我市土地流转还属于探索和尝试阶段,其发展瓶颈除思想需进一步解放和观念需进一步突破外,真正制约我市农村土地流转发展的关键在于市场化程度不够,土地作为生产要素在参与流动增益的的过程中,必定要交由市场来完成,市场化的最终目的是要把政府从领导、指导和引导的角色中逐步解脱出来,让土地流转按市场规律进行,才能有效应对风险,规避矛盾,持续发展。一个完整的土地流转市场应该由基础收集、信息发布、引资协商、合同签订、土地评估、补偿保障、纠纷调处等环节组成。为此搭建交易平台,建立市场体系,成立“乐山市农村土地承包经营权流转交易中心”势在必行。

二、“农村土地承包经营权流转交易中心”在推动我市土地流转市场体系建设中的意义

党的十七届三中全会作出“加快土地流转”的重大举措后,2009年中央1号文件中再次提出要“建立健全土地承包经营权流转市场,鼓励有条件的地方发展流转服务组织”。为此,全国各地先后成立了相应的农村土地承2011孕妇装包经营权流转交易中心,如唐山市土地经营权流转交易中心、安徽凤阳县农村土地流转交易中心、成都农村产权交易所以及中国农村土地流转网。这些机构的成立有力地推动了当地土地流转向市场化发展,对我市农村土地经营权流转的发展有着重要的借鉴意义。

一是促进土地流转市场化。从各地的发展趋势来看,土地流转市场化是方向。在土地流转市场的建设中,又把农村土地承包经营权流转交易中心作为重要平台,从而促进信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等市场机制的建立和完善,形成有土地就有交易、有交易就有规范、有规范还有保障的比较完整的流转体系。同时,交易中心作为中介机构,改变了政府和村社在土地流转中的领导作用,土地流转按市场规律进行,出现风险时,按合同执行,由市场承担,避免社会矛盾直接转嫁到到政府部门。

二是促进土地流转规范化。土地流转中心承担着发布信息、法规咨询、项目评估、合同签订等重要作用。交易中心发布流转信息,能保证信息的真实性、及时性;提供评估服务,能防止项目的盲目性、了解价格的可比性;采取规范化的合同,能明确双方权益,避免事后纠纷;主动调处纠纷,能避免风险扩大、稳定市场。交易中心的建立,能促进土地流转在单个层面即可提供比较完善的服务,达到规范土地流转的作用。

三、对我市农村土地承包经营权流转交易网络体系建设的具体建议

(一)流转交易中心的指导思想

按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求,建立政府引导下、市场化运作、不以盈利为目的的各级农村土地承包经营权流转交易中心,集中开展土地流转信息发布、资质审查、价格评估、合同签订及鉴证、利益关系协调,政策咨询和纠纷仲裁,形成农村土地承包经营权公平、公开、公正交易的市场环境,搭建农村土地进入市场交易的全新平台。

(二)乐山市土地流转交易机构的组成

“乐山市农村土地承包经营权流转交易中心”具体由政府办、国土、环保、农业、林业、物价、司法、商务和村社等部门及部分中介组织组成。包括信息中心、项目评估、合同审查、风险管理等部分,该中心是乐山市土地流转交易服务的权威机构,但仅在市级建立单一的交易中心是不够的,只有从市到县、乡、镇、村建立起各级土地流转服务机构,全市土地流转网络体系才能最终形成。建议县、市一级成立土地流转交易服务中心,乡镇村一级成立土地流转服务社,依托县级服务中心和乡级服务社构成辐射全市的网络体系节点。

(三)土地流转交易中心的程序

1、信息收集。取得详细和真实的第一手土地资料是建立中心的基础。村级土地流转合作社,对农户申请托管的土地,农户姓名、住所、流转土地的区位、面积、质量等级等进行登记造册,及时向中心收集和反馈基础资料,由交易中心统一发布。

2、项目评估。对投资项目进行评估是保护环境和保障经济效益和土地持续流转的可靠手段。项目评估既包括对项目的评估,还应对对投资人的资质经营能力评估。只有引进对环境无重大污染,保证较长时间内能良好经营的项目,农民才会主动参与到土地流转中来,投资人也才会乐于扩大规模并进行新的投资。同时,对项目进行评估还可以根据市场需求,引导投资人进行合理的项目配置,防止同一地区重复投资,避免市场因素带来的滞销,促进土地流转的持续进行。

3、合同审查。合同审查是明确农户和投资人权责和解决纠纷的重要措施。要严格按照《农村土地承包经营权流转管理办法》规定的对土地流转合同进行审查和管理,依法明确流转土地的名称、坐标、面积、质量等级、流转的期限和起止日期、流转土地的用途、双方当事人的权利和义务、流转价款及支付方式、违约责任等内容,村委会要初审监证,乡(镇)司法所要审查把关,乡(镇)政府要存档备查。市级可以制定统一的土地流转合同,供双方采用。

4、风险基金。风险管理是农户和投资人应对危机的重要保障。以县、市为单位建立土地流转风险基金,基金可在经营业主的收益中按一定比例收取,在项目出现经营困难或者提前解除合同的情况下,对投资人和农户提供资金支持,保证农户和投资人权益,降低土地流转风险。

5、纠纷调处。建立从村到乡再到县一级的土地流转纠纷解决机制,依托人民调解和行政调解,尽早将纠纷解决在基层,对重大或典型纠纷要制定应急预案,稳步推进土地流转的合法有序进行。

我们相信“乐山市农村土地承包经营权流转交易中心”的建立,必将是我市土地流转迈向市场化的重要举措,必将推动我市土地流转进一步发展。